“数字国土”工程在土地管理部门的实施

1 概 述

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“数字地球”，是一种可以嵌入海量地理数据的、多分辨率的和三维的地球的表示。它是对真实地球及其相关现象的统一性的数字化重现和认识，包括构成体系的数字形式的所有空间数据和与此相关的所有的文本数据，及其涉及到的把数据转换成可理解的信息并可方便地获得它的一切相应的理论和技术。“数字地球”核心思想有两点，一是用数字化手段统一性地处理地球问题，另一点是最大限度地利用信息资源。

“数字国土”是“数字地球”最重要的组成部分，是对真实国土及其相关现象的数字化重现和认识。“数字国土”的基本特征是国土资源信息的数字化、网络化以及信息服务的社会化。

数字国土工程是“数字国土”的具体实现，是国土资源信息基础设施的开发、建设和利用。其主要内容就是现代信息技术的研究与开发、国土资源基础数据库建设、国土资源信息网络的建设、国土资源管理信息系统建设和国土资源信息社会化服务系统的建设。

2 实施的目的和意义

随着21世纪的到来，全球正在迅速地进入信息化社会。浙江省结合土地管理工作的实际，在全省开展建立“数字国土”工程工作。实施“数字国土”工程目的在于：

（1）通过“数字国土”工程，实现浙江省土地管理信息的数字化、网络化。浙江省十几年的土地管理工作，积累了大量丰富翔实的数据、图件和资料，这些宝贵翔实的资料，如不利用现代信息技术加以管理，就难以保证资料的现势性，甚至若干年后将失去其应有的利用价值，因此，通过建立数字国土工程，实现浙江省土地管理信息的数字化、网络化，加强国土资源动态监测，既为政府决策提供科学依据，又为整个社会提供信息服务。

（2）通过“数字国土”工程，推进土地管理信息技术及信息系统的开发、研究工作。传统的手工方式已不能满足土地管理信息化的需要，通过实施数字国土工程，推进土地管理信息化技术的研究、应用，开发出先进适用的土地资源管理信息系统、土地资产管理信息系统、办公自动化系统及信息社会化服务系统，促进资源调查和评价工作的现代化、土地管理工作的信息化以及信息服务的社会化。

（3）通过实施“数字国土”工程，推进土地信息系统建设的规范化、标准化。数字国土工程的实施，必须在国家空间基础数据框架下，结合浙江省实际情况，在基础数据建库、系统开发、网络建设、信息社会化服务方面制定省级规范、标准，以保证数据实时更新、信息共享、系统互联互动。

（4）通过实施“数字国土”工程，提高工作效率，促进管理模式、管理体制的改进，推动工作、管理上台阶。通过提供各种查询、统计、虚拟现实的手段，提供翔实的土地图形和属性资料，辅助领导决策，提高办事效率，转变管理模式，增强宏观控制，推动国土资源规划、管理、保护和合理利用上一个新台阶；为形成适应社会主义市场经济要求的集中统一、精干高效、依法行政、具有权威的国土资源管理新体制，提供现代技术支撑和保障。

3 实施内容

3.1 总体构成

“数字国土”工程建设包括基础数据库建设、网络建设和信息系统及信息社会化服务系统的建设，结合浙江省信息化工作实际，具体分为：标准化建设、基础数据库建设、信息系统建设、信息网络建设和信息社会化服务体系建设。浙江省数字国土工程系统构成如下图所示：

土地资源监测调查工程论文集[2]

3.2 标准化建设

3.2.1 目标任务

通过“数字国土”工程的实施，在实践中探索国土资源信息采集、存储、处理、开发利用、制图输出的一系列规范和标准，形成规范整个浙江省的一系列完整、科学、实用的省级规范和标准，并辅助国家制定有关的规范和标准。

3.2.2 主要内容

（1）空间定位框架。它为各种数据信息的输入、输出和匹配处理提供共同的地理坐标基础。这种坐标基础可以归结为地理坐标、网格坐标和投影坐标三种坐标系统。

（2）数据分类标准。为了计算机存储、编码、检索、分析等的需要，必须有统一的数据分类标准。分类体系划分是否合理，直接影响到地理信息数据的组织，系统间的数据联结、传输和共享，以及地理信息系列产品的质量。

（3）数据编码系统。地理信息系统存储的空间要素具有时空及属性的复杂性特征，需要通过计算机能够识别的代码体系来提供数据信息的地理分类和特征描述，同时需要制定统一的编码标准，以实现地理要素的计算机输入、存储及数据间的交换、共享。

（4）数据交换格式。对不同来源和不同形式的数据，都必须提供标准的数据交换格式，以保证系统对各种数据信息的接纳、处理和共享。

（5）系统建设规范。系统建设规范又可分为浙江省土地资源管理相关技术规定、浙江省土地产权产籍管理相关技术规定等一系列开发建设规范。规范中对系统硬件选型、软件选择、数据采集、数据管理、系统开发、系统输出、系统测试、成果上报等均提出了具体要求。

3.3 基础数据库建设

3.3.1 目标任务

通过实施数字国土工程，建立起浙江省全省的土地利用现状调查、土地变更调查、土地利用总体规划、基本农田保护区规划、农用土地分等定级估价、城镇土地产权产籍管理、城镇基准地价等一系列基础图库，实现浙江省国土资源的数字化，从而实现数据的有效管理，提高数据的查询、检索、利用的效率。

3.3.2 主要内容

（1）土地利用现状调查数据库。为了能够全面、准确地反映浙江省土地详查数据汇总的结果，把1986～1998年9月底完成的浙江省土地资源详查资料入库，建立土地利用现状调查数据库，充分利用投入了大量资金、人力、物力获得的详查成果，实现信息的共享。

（2）土地变更调查数据库。为了保证土地利用资料的现势性，及时开展每年一次的土地利用现状变更调查工作，建立土地变更调查数据库。相应的前一年的资料变为历史资料，予以保存，以备查阅。

（3）土地利用遥感监测数据库。配合土地资源监测调查工程，利用遥感影像数据和监测结果数据，逐步建立起土地利用动态遥感监测数据库，并与变更调查、土地统计数据相结合，运行和不断完善土地利用动态监测系统，形成自上而下的监测管理体系和用地变化快速预警机制。通过土地利用日常监测、应急监测的开展，实时更新监测数据库，向社会发布土地利用监测信息。

（4）土地利用总体规划数据库。在土地利用现状和土地变更数据库的基础上，为保护基本农田，提高土地利用率，保障土地的可持续利用，建立土地利用总体规划数据库，对建设用地进行总量控制，对耕地实行切实保护。

（5）基本农田保护区规划数据库。根据土地利用总体规划，建立基本农田保护区规划数据库，切实保护基本农田。

（6）农用地分等定级数据库。结合土地资源调查和评价，建立起反映浙江省农用土地、特别是耕地质量的农用地分等定级数据库，为耕地保护和农用地规划提供基础信息和科学依据。

（7）城镇地籍数据库。建立1∶500县（市）级城镇地籍数据库，形成以变更地籍调查、土地登记、地籍统计和地籍信息社会化查询服务为主要内容的现代化管理体系。用公开、公正和高效的管理手段代替传统的作业方式，推行地籍资料公开查询制度，全面提高地籍管理社会化服务的水平。

（8）城镇基准地价数据库。建立城镇基准地价数据库，根据评价模型和评价因子，实时更新城镇基准地价。在此基础上，建立起城市基准地价更新、管理和社会化服务体系。

（9）数据库管理系统的引进、研究和开发。引用和开发数据库管理信息系统，对各数据库的空间信息和属性信息进行统一管理，保证各数据库间数据的协调一致、信息共享。在网络互联的基础上，按存储量及反应时间的要求建立分布式数据库。

3.4 系统建设

3.4.1 目标任务

通过实施“数字国土”工程，利用国土资源数据库的数据信息，在国际互联网和国家专用通信网的环境下，采用现代信息技术，建立计算机辅助办公自动化系统，以提高工作效率、转变管理模式、增大监督力度，使工作、管理水平上一个新的台阶。

3.4.2 主要内容

（1）土地资源管理信息系统。运用现代先进的GIS技术，建立以土地利用现状调查、土地变更调查、土地利用总体规划、基本农田保护区规划、农用地分等定级估价数据库为基础的，以土地利用总体规划、基本农田保护区规划、土地用途管制、农用土地分等定级估价等为主要内容的，以土地利用总体规划实施管理、农用土地产权管理为根本目的的土地资源管理信息系统。以加强对土地资源的规划、管理、保护和合理利用，真正实现按规划管地、按产权管理，实施对土地利用状况进行动态监测。它又可分为：

——土地利用现状调查信息系统。该系统主要是对土地利用调查的成果进行建库，内容包括图形、属性和必要的统计汇总；其次是依据变更数据及时对库内容进行修改，以保证土地利用现状数据的现势性。

——遥感动态监测信息系统。该系统利用遥感资料进行图像处理来获得地面数据，通过GIS技术进行空间数据的定位来对土地利用的变化进行实时监测和分析。

——土地利用规划管理信息系统。该系统以辅助决策的方式编制土地利用总体规划，土地利用专项规划，建立土地利用规划信息库，实行土地用途管制；监察规划实施过程中土地利用的时空变化，对其实行技术、行政和法律的管理；同时，进行规划实施中的效益分析，实施过程中对规划逐步更新、完善，优化土地利用。

——耕地保护管理信息系统。该系统采用GIS技术，在土地利用现状图上提取基本农田块和范围，建立基本农田管理数据库，建立保证耕地动态平衡的管理信息系统，切实保护耕地。

——农地转用管理信息系统。该系统根据土地利用规划数据库、耕地保护数据库、建设用地指标对农地转用项目进行审查、审批，建立农地转用管理数据库。针对土地征用的流程建立计算机管理程序，建立农地征用管理数据库。

——建设用地管理信息系统。该系统用于建设用地项目的审查、审批和管理。系统具有建设用地审批全流程，并可调用土地利用现状进行空间分析来进行项目的选址，利用建设用地指标数据库、行业项目用地指标数据库审查项目用地面积，建立建设用地管理数据库。建设用地项目的会审需要利用土地利用规划数据、耕地保护数据、土地权属数据并与其相应的系统发生关系。

——土地农用地分等定级估价信息系统。该系统根据土地地貌、土相、自然环境、土地质量、土地区位、种植制度等影响因子进行农用土地分等定级，建立不同区农用土地的分等、定级模型，建立相应的信息库，按有关模型进行分等定级。

（2）土地资产管理信息系统。根据城镇的规模、类型，结合当地的经济技术条件建立以城镇村庄初始地籍调查、土地登记数据库及城市基准地价数据库为基础，土地变更登记为主要内容，土地市场交易管理为目标的土地资产管理信息系统。实现地籍工作过程的现代化、资料管理的数据化和信息交换的网络化，建立以计算机为支持的地籍资料公开查询制度，促进地籍成果的推广应用。它又可分为；

——土地产权产籍管理信息系统。进行城镇村庄地籍调查，建立地籍调查库及产权产籍管理信息系统，实现地籍管理日常业务，提高工作效率和管理水平。

——基准地价管理信息化。该系统对确定基准地价区域内影响基准地价的各种因子（如土地级别、土地出让、转让、出租、抵押等价格、房产交易中的地价，企业经营活动中的土地利用效益、土地区位等）进行分析和计算，选择适当的测算模型及相关参数来确定各土地级内或均质地域内的土地收益曲线或地价曲线，进而计算行业的区域平均价，确定地价曲线和区域内的基准地价，确定区域或区域内各个等的标准宗地的标定地价，建立基准地价信息库。

——土地利用管理信息化。开展土地利用管理信息化建设，建立土地使用权出租、抵押、转让数据库，实现查询、统计、管理的信息化。

（3）辅助决策及办公自动化系统。建立包括窗口办文、政府上网、公文传输、建设用地报批、人事、财务、档案、政策法规咨询等内容为主的办公自动化系统。通过建立办公自动化系统，以扩大政务公开、方便群众办事、规范办文流程和办事程序、提高服务质量和办事效率，改善机关形象。它又分为：

——办文管理信息化。开展公文管理、档案管理和土地宣传信息化应用，实现公文管理、档案管理和土地宣传的信息化。在窗口办文的基础上，实现公文跟踪管理的信息化；并将已有资料建库。

——人事科教管理信息化。开展信息化知识培训，建立人事管理、科技教育和外事管理信息库，实现信息化管理。

——财务管理信息化。建立财务信息库，实现财务管理、统计管理和收费管理信息化。

——政策法规管理信息化。开展政策法规、信访和监察管理信息化建设，建立政策法规、信访案件和监察案件数据库，提供多种方式的查询服务，并对信访信息进行统计、分析。有条件的地方，可开展土地监察快速反应系统。

——纪检和机关党委管理信息化。开展纪检和机关党委管理信息化建设，建立纪检和机关党委管理数据库，提供多种方式的查询服务，并对有关信息进行统计、分析。

3.5 网络建设

3.5.1 目标任务

通过实施“数字国土”工程，全面建成链接国家和省政府信息中心、有关部门，各市（地）、县（市、区）土地管理局，覆盖全省的、高速有效、安全的网络系统和数据通道，从而快速高效获取、存储、共享国土资源数据，提高国土资源社会化服务水平。

3.5.2 主要内容

（1）机关内部局域网建设。建立局机关内部局域网，以实现办公自动化、信息发布及土地资产管理、土地资源管理业务的开展。对外数据发布网与内部办公网采用物理分隔方法，确保信息安全。

（2）城域网建设。通过国际互联网、国家专用通信网，连接各县、市土管局及土管所，实现城域范围数据共享、信息发布、联网办公。

（3）广域网建设。通过卫星、微波、专线等实现与国土资源部信息中心及其他部门信息中心的数据传输。

（4）网络管理系统。通过地址管理、域名解析或虚拟技术等手段，将各站点间的物理链接分解为不同的业务、信息查询发布等逻辑网。各逻辑网独立运行，互不干扰，但在物理上使用同一信息通道。

（5）网络安全系统。采用国家安全部门认证的先进的安全保密及防火墙技术，建立起安全屏障，保证信息网络的安全。

3.6 社会化服务体系建设

3.6.1 目标任务

通过建立国土资源信息发布网站，建立社会服务数据库系统，实现与省内各相关信息发布网站的链接，向社会提供方便快捷、形式多样、内容丰富的国土资源信息服务，形成一个功能强大、有广泛影响的国土资源信息服务网。

3.6.2 主要内容

（1）信息发布系统建设。在土地资源管理信息系统、土地产权产籍管理信息系统、办公自动化信息系统建设的同时，建立信息发布系统，把土地资源调查统计信息、土地利用状况统计信息、地籍资料、城镇基准地价、法律法规等信息进行发布，充分发挥信息的公益性。并与热门站点、导航系统建立链接，提高使用频率。

（2）社会服务数据库建设。通过对各种数据库的提取、分析、加工、数据格式转换及筛选后，经过审查、认定，形成不同专业的信息服务数据库，建立起面向不同用户的信息服务系统，提供快捷、方便的服务。

4 结束语

通过“数字国土”中标准化建设、基础数据库建设、信息系统建设、信息网络建设和信息社会化服务体系建设，推动土地信息的数字化、网络化、时态化，推动土地信息系统建设的标准化、规范化、科学化，并最终推动土地管理工作的决策科学化、管理规范化及办事高效化。

什么是GIS技术？

GIS是英文Geographic Information Systems的缩写，中文习惯译为地理信息系统。通常泛指用于获取、存储、查询、综合、处理、分析和显示地理空间数据及与其相关之信息的计算机系统。它是随着计算机技术和地理科学等的发展而发展起来的，它通过计算机对各种地理空间数据进行组织、管理、统计、分析和显示，生成并输出用户所需要的各种地理信息，它由计算机、地理信息系统软件、空间数据库、分析应用模型和图形用户界面及系统管理人员所组成。

自从20世纪60年代初GIS概念在加拿大提出以来，随着多学科、多技术的发展和密切结合，尤其是计算机技术和空间分析理论的飞速发展，GIS的含义和应用在不断扩大，GIS技术在最近20多年内取得了惊人的发展，并广泛地应用于各个领域。例如，土地信息系统可看成是GIS技术在土地管理的具体应用，因此，GIS技术是土地信息系统建设最为关键的技术之一。

目前，GIS技术的几个发展主要表现在：

（1）三维GIS和时态GIS的发展已取得了一定进展。

（2)GIS和GPS、RS三者结合的技术日益成熟。

（3）空间数据的存储管理技术发展迅速。

随着对象—关系数据库技术的发展，将空间数据无缝集成在DBMS中已成为现实。关系数据库（RDBMS）和GIS的结合，利用RDBMS存储GIS数据，并通过RDBMS存取和操纵这些数据。新的RDBMS（如ORACLE产品）支持新的对象—关系模型，从而可以更好地支持空间数据类型（4）组件GIS技术。地理信息系统的组件化，就是采用组件（Component）技术实现地理信息系统基础平台和应用系统。其本质就是软件可复用技术。COM GIS就是采用了面向对象技术和组件软件技术的GIS系统，其基本思想是把GIS的各大功能模块划分为几个组件，每个组件完成不同的功能。各个GIS组件之间以及GIS组件与非GIS组件之间，都可以方便地通过可视化的软件开发工具集成起来，形成最终的GIS基础平台及应用系统。组件式GIS代表着当今GIS发展的潮流。

（5)Web GIS技术。Web GIS是在INTERNET信息发布、数据共享、交流协作基础之上实现GIS的在线查询和业务处理等功能，是Internet技术应用于GIS开发的产物。互联网（Internet），尤其是万维网（WWW），已经成为GIS的新的操作平台。GIS通过WWW功能得以扩展，真正成为一种大众使用的工具，从WWW的任意一个节点，Internet用户可以浏览Web GIS站点中的空间数据、制作专题图，以及进行各种空间检索和空间分析，从而使GIS进入千家万户。

基于GIS的城镇土地定级估价管理信息系统

崔永林1 王霞2 刘洪义1

（1.山东省德州市国土资源局，德州，253012；2.中国农业大学土地资源管理系，北京，100094）

摘要：采用GIS技术建立科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中，亟须解决的一个问题。本文介绍了基于组件式GIS，结合德州市区实际建立的城镇土地定级估价管理信息系统的设计思想，对系统模块的组成进行了分析与设计。

关键词：GIS；城镇土地；定级估价；信息系统

1 引言

1.1 系统设计背景

随着我国市场经济和土地使用制度改革不断深化，科学管理土地价格、有效调控土地市场已成为一项重要的任务。土地定级和基准地价是我国土地市场管理的基础，但由于我国城镇土地定级估价工作起步相对较晚，技术手段还不完善，在技术层面上还存在以下一些问题。

（1）现有的城镇土地定级估价更新调整方法耗时长、投入大，不能满足基准地价的现势性要求，这是一个迫切需要解决的问题。

（2）各地测算基准地价的方法差异较大，实现土地定级、基准地价更新的技术方法与技术手段缺少统一的工作流程标准。

（3）各地所建立的基准地价体系，只能反映评估期日一定时效内的地价水平，大多数是静态的数据，缺乏有效的管理和应用。

（4）所开发的软件系统大多数停留在定级估价基础资料处理和地价信息的查询打印等功能上，不能及时、准确、全面监测更新城市的地价水平、分布状况及变化趋势，难以适时的进行宏观调控。

因此，适应土地参与宏观调控的需要，有效增强调控土地市场的能力，研究开发科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中亟须解决的一个问题。

1.2 系统总体目标

选择适当的平台，开发集土地定级（调整）、基准地价测算（更新）、宗地（标定）地价计算、地价指数编制、地价分析、地价信息管理及系统维护于一体的地价管理和监测系统，实现属性数据与空间数据、静态数据与动态数据的有机结合，达到科学管理地价、适时监测土地市场运行状态的目标。

1.3 系统技术路线

1.3.1 系统业务流程技术路线

按照目前全国城镇土地定级与基准地价更新的整体要求，将城镇土地定级与基准地价更新及地价动态监测相结合进行。在全面进行城镇土地利用和土地市场调查的基础上，采用“多因素综合评判法，并利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线进行土地定级；采用“以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据”的技术路线进行基准地价更新；在土地级别与基准地价确定以后，按级别、分用途设立监测点，评估监测点地价。

1.3.2 系统实现技术路线

主要采用组件技术，在MAPGIS平台上构建，所有的空间数据和属性数据都由大型数据库来管理，实现空间数据和属性数据的一体化管理、更新，从而实现具有真正意义上的网络版。用大型数据库（SQL Server2000）对该系统的所有空间数据和属性数据进行统一的一体化存储管理。通过大型数据库进行管理，可以很好的解决系统的并发性、安全性，从而实现数据共享，便于协同工作。

1.4 系统设计原则

系统设计主要坚持实用性原则、可靠安全性原则、标准化原则和可扩展性原则。

1.5 系统开发环境

服务器端：Windows 2000 Server，Microsoft SQL Server 关系型数据库有较强的功能和较低的价位。

GIS 软件：遵循“统一规划、统一配置、统一实施”的原则，选取国内研究机构研发的MAPGIS软件平台。

二次开发软件：采用面向对象的程序设计语言Micosoft visual c＋ ＋ 6.0。

1.6 系统集成框架 （图1）

图1 系统总体设计框架图

2 系统数据库设计原则

2.1 规范化原则

数据模型的设计采用E－R模型，按照现有大型数据库的设计标准，遵照3 NF的要求进行设计，以减少数据冗余和提高效率。

各种表（对象）的命名规范化。不同的数据库产品对对象的命名有不同要求，因此，数据库中的各种对象的命名、后台程序的代码编写应采用大小写敏感的形式，各种对象命名长度不要超过30个字符，便于应用系统适应不同的数据库。

2.2 空间数据与属性数据一体化存贮原则

按统一的地理坐标将地理实体要素进行分层叠合符合图形数据库设计的发展趋势。将具有相同空间特征和属性实体意义的图形要素存放在同一图层中，以文件形式进行存取，以保证图形数据及其属性数据的相对独立性和安全性。例如，评估区域底图信息分别由底图点文件、底图线文件和底图区文件分层叠加。土地级别图信息由级别注记点文件、级别边界线文件、级别区域区文件及级别属性表文件构成，并与底图叠加，形成土地级别图。

3 系统功模块能设计

3.1 数据管理模块功能设计

主要功能是对市场交易样点和监测点进行数据的输入、删除、编辑，进行数据维护更新。

3.1.1 样点地价录入与维护

对于历年新发生的样点提供录入、修改、删除界面，客户端可以向服务器传送数据，且此类数据一经录入，即能够供客户端进行宗地地价评估使用。

3.1.2 监测点数据录入与维护

包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。

3.2 定级模块功能设计

主要功能是交互式地选择影响城镇土地级别的各项定级因素，并根据因素类型，自动计算作用分值；采用多种方法确定因素权重，自动确定土地级别；对划分的土地级别进行合理性检验，输出各项定级成果；为基准地价更新和级别提供数据。

3.2.1 辅助图层选择

由用户选择参与土地定级的图形要素图层，并加载相应的图形文件。其中包括工作底图、道路网格、河流水系、山地丘陵、过境交通、注记点文件等。

3.2.2 土地定级类型选择

提供商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级、综合用地土地定级四个选项，用户可根据定级需要选择土地定级类型。

3.2.3 定级因素体系设置

主要包括两个方面的功能：定级因素体系管理和定级因素体系选择。

3.2.4 特尔菲法确定因素权重

提供可编辑的专家库信息，并根据已确定的定级因素体系，在专家库中选择专家打分，根据打分结果计算各因素权重，并进行均值方差检验。

3.2.5 评价单元设置

在采用网格法进行定级时，由用户输入定级网格的大小及进行网格划分的图幅范围，并生成相应的网格文件。

3.2.6 因素网格作用分计算

分别计算网格中各因素的作用分，并生成各因素等值线图。其中对于点、线状地物提供线性衰减和非线性衰减两种计算方法。在衰减计算中的相对距离计算，提供两点直线距离、最短路径距离、最佳路径距离三种算法。

3.2.7 土地级别确定

依据权重计算网格总分值、生成总分值等值线与土地级别图。

3.2.8 土地级别的调整

主要是利用图形编辑模块中提供的编辑工具调整土地级别界线。

3.2.9 面积量算

采用解析法，计算定级成果中各级土地的面积，并将计算结果以字符形式输出。

3.2.10 结果输出

（1）能够显示或打印输出不同用途、各级别面积、比例等，显示或打印输出级别图。

（2）进行可选设置 是否进行结果确认和上传服务器，确定上传内容与形式。

3.3 基准地价评估更新模块功能设计

主要功能是完成对定级范围以内的土地估价形成相应的专题地图及报表、统计图等，包括估价样点的采集，样点数据地价计算，样点数据地价修正，样点数据统一性检验，样点数据异常数据检验与剔除，基准地价计算等模块。

3.3.1 评估公共信息设置

包括两个功能界面，一是基准地价内涵输入界面，二是估价参数设置界面。

基准地价内涵输入界面提供用户对基准日，不同用途（商业，住宅，工业用的）各级别基准地价条件（土地使用年限，开发条件，容积率）的输入。

估价参数设置界面提供用户对不同用途不同级别的土地还原率、房屋还原率、综合还原利率，不同建筑结构下的重置造价、残值率、耐用年限的输入。

3.3.2 样点数据录入与维护

样点数据输入界面提供用户输入采集样点的相关信息；样点数据编辑界面提供用户对采集样点的属性字段数据修改以及样点数据的删除。

3.3.3 样点地价计算与修正

包括样点地价计算界面，样点地价修正系数输入界面，样点地价修正界面和样点基准地价显示界面。

样点地价计算界面提供用户选择不同样点类型（租赁样点，征地样点，出让样点，房屋买卖样点，房地产开发样点等），然后显示出相关类型的样点数据，对不同类型的样点数据提供计算公式计算得出初始样点地价。

样点地价修正条件输入界面包括楼层修正系数输入界面，交易期日修正系数确定界面，基础设施修正幅度输入界面。

样点地价修正界面提供在用户确定修正系数的前提下对初始样点地价修正。

样点基准地价显示界面显示经过修正后的最终样点地价。

3.3.4 基准地价计算

基准地价计算界面提供用户选择用地类型，土地级别，依据样点地价、监测点地价、地价指数，采用相应的计算方法（算术平均法、加权平均法、单元分值－地价拟合法），建立起计算模型进行基准地价计算。

3.3.5 基准地价修正系数体系建立

包括影响因素确定界面，影响因素权重确定界面和修正系数显示界面。

影响因素权重确定界面提供成对因素比较法和特尔菲法两种方法，成对比较法由用户输入比较值，然后计算出各影响因素的权重值，特尔菲法能够对专家打分进行统计并确定权重。

修正系数显示界面提供在影响因素权重确定的前提下，计算出各因素的修正系数并显示出修正系数表。

3.3.6 评估结果显示与输出

评估结果显示与输出界面能够显示基准地价图，基准地价表以及基准地价修正系数表，并能让用户有选择的选择打印输出或上传服务器。

3.4 宗地地价评估功能设计

宗地地价评估功能设计思想：在土地定级和基准地价评估成果建立的基础上，采用系统提供的分类基准地价修正系数体系对宗地标定地价进行评估。系统还提供收益还原法计算宗地地价、成本逼近法计算宗地地价、市场比较法计算宗地地价。

3.4.1 宗地条件输入

包括人工输入宗地条件界面和人工选择宗地界面。

3.4.2 选择估价方法

包括基准地价修正法计算界面，收益还原法计算界面、成本逼近法计算界面、市场比较法计算界面，剩余法计算界面。

基准地价修正法计算界面包括宗地地价评估影响因素体系确定界面和因素修正系数确定界面。

宗地地价评估影响因素体系确定界面主要是确定宗地估价的影响因素，在用户选定宗地地块的前提下，提供用户选择影响该宗地地块的影响因素。

因素修正系数确定界面在用户确定宗地影响因素的前提下，量算到各影响因素的距离，参照基准地价修正系数表给出选定因素的修正系数值。

3.4.3 宗地地价计算

宗地地价计算界面能让用户选择简单平均、加权平均或直接采用某一方法对各种方法得出的结果进行计算，得出最终的宗地地价。

3.4.4 评估结果输出

评估结果输出界面能够让用户输出评估宗地的基本信息、简单的评估过程、不同评估方法结果以及最终结果（单位地价、宗地面积、总地价等），即输出一个简单的宗地估价报告。

3.5 地价监测模块功能设计

土地地价动态监测模块的主要设计思路是通过对监测点及市场交易样点资料的地价计算，由得出的地价进行动态监测指标计算，编制地价指数表。

3.5.1 生成地价区段

在土地定级图，基准地价图，工作底图基础上，提供交互式划分地价区段功能。用户可以通过图形编辑模块中相关线编辑功能自己划分地价区段，以级别界线，街区道路，河流，宗地界线等线状地物为依据。当划分的区段存在这些线状地物时，自动修正区段边界为这些线状地物；并且自动计算所属级别和该地价区段总面积；输入区段的编号，并且输入地价区段中商业用途、工业用途和居住用途面积的比例，系统自动计算出该地价区段中该用途的实际土地面积。

3.5.2 监测点数据录入与维护

包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。

3.5.3 监测点地价评估

在这个功能中，可以调用宗地地价评估功能。监测点地价评估中，用户通过对计算方法的选择及对不同方法计算的结果权重确定，得出最终的监测点地价。

3.5.4 地价动态监测指标值计算

在监测点地价及市场交易样点地价的基础上，计算地价动态监测指标值：地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数。

3.5.5 编制地价指数表

由所计算出来的地价指数来编制地价指数表。对于首次建立地价动态监测体系，给用户提供的是各区段、各用途、各级别、综合平均地价。以后各年份以2006年为基期，供地价指数表（定比、环比皆提供）。

3.5.6 地价动态监测指标值分析

对地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数（包括各级别、各用途、各区段）进行分析，得出分析图、趋势图等。

3.5.7 结果输出

能够显示或打印输出监测点信息、动态监测指标表、地价指数表等。

进行可选设置：是否进行结果确认或上传服务器，确定上传内容与形式。

3.6 查询统计模块

统计查询模块的设计思想是，开发一个系统，就必须要有数据，经过处理后获得所需数据，用户通过系统可以找到自己需要或感兴趣的数据。但很多用户在查询中针对不一样的需要点要进行不一样的查询方式。

3.6.1 目标属性查询

用户可以通过在图层上选中目标点（线、面），来查询该目标点（线、面）的属性。

3.6.2 目标空间查询

用户可以通过输入目标点（线、面）的属性条件或限制条件或逻辑表达式，在图层上查询到所需的目标点（线、面）。

3.6.3 双属性统计

对于图层上的点（线、面），用户不仅仅可以查询单个目标点（线、面），还可以对满足两个属性的点（线、面）进行统计，生成统计图和统计表图等。

以上查询可以对地价样点、监测点等数据进行空间数据与属性数据的双向查询，满足用户基本的查询要求。

4 系统安全设计

4.1 用户级别划分

将系统功能分模块对不同用户开放，规定不同级别用户对数据的不同读、写、修改权限。运行系统设置用户的口令与密码，定期对用户更新、删除维护管理。

4.2 用户口令检查

用户进入系统需输入注册过的口令，密码，否则系统拒绝用户的使用，口令的建立与更改只有系统管理员具有该权利，对保密信息的查询还应建立高级用户口令。

4.3 跟踪系统运行建立日志文件

防止用户不负责任地使用本系统，及事故责任的追查，系统自行跟踪用户使用情况，建立用户档案，记录上层菜单功能项激活情况及重要功能项的执行过程。事务档案文件中包括，用户名、口令密码、进入退出系统时间、激活菜单功能项清单序列。

4.4 数据的定期备份转贮

定期地对数据备份，建立备份记录，包括备份时间、操作人员、数据存储量等有关信息。

4.5 入库数据的严格检查

通过格式转换而进入系统的其他数据在正式入库之前，先进入缓冲区进行检查，并配置数据查阅功能，图形化显示供人机交互式检查。

5 结语

城镇土地定级估价是随着国家对土地使用制度的改革而产生的一个新领域，很多方面还处于探索阶段。在城镇土地定级估价工作中，计算机产业的发展为新技术的应用奠定了基础。基于组件式GIS技术建立起来的城镇土地定级估价信息系统就是新技术在土地管理工作中应用的一个范例，它的建立使土地管理工作进一步走向规范化、信息化、科学化，进而不断推动土地有偿使用制度改革的深化，并使其不断完善和发展。

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